Dall'inizio di ottobre 2008 la BCE ha determinato un regime di cambio fisso per la Corona islandese (pari a 290 corone per 1 euro): di fatto l'intervento forzato di un'istituzione internazionale, peraltro prestigiosa come la BCE, ha sanzionato il "commissariamento" dell'Islanda, scivolata sull'orlo del baratro (e forse un passo oltre) nei mesi di maggior violenza della crisi finanziaria 2007 - 2008.

Agli inizi del nuovo millennio, il Paese fu vittima di una vera e propria droga finanziaria, gli yuppies della finanza avevano preso il posto dei tradizionali pescatori di merluzzi: il Paese, sul piano socioeconomico, stava spaccandosi in due tronconi: alla gente comune si contrapponeva lo sparuto drappello dei "vichinghi della finanza", una specie di nuovi ricchi russi; ma le limitate dimensioni dell'Islanda (320.000 abitanti in totale, di cui 117.000 nella Capitale) non potevano reggere strutturalmente un'impostazione del genere.
La succesiva crisi finanziaria mondiale non ha fatto altro che portare i nodi al pettine. La Corona islandese (Figura 1) si è svalutata sul mercato valutario del 335%.

Grazie alla provvidenziale stampella costituita dai finanziamenti russi  ( e in subordine scandinavi), l'Islanda ha fatto quadrato e, a distanza di un anno dalla crisi quasi fatale, stanno iniziando a giungere segnali di possibile fuoriuscita dallo status di "Paese commissariato". Non pochi sono gli ostacoli, anche a livello internazionale: il Governo della Gran Bretagna si è attivato ufficialmente per tutelare i conti correnti intestati a cittadini britannici presso le banche islandesi.

In questi ultimi 12 mesi, il tenore di vita è miseramente crollato e se sui giornali, dove un tempo di si leggeva di possibili acquisizioni di squadre calcistiche inglesi o di partecipazioni in aziende americane, oggi si trovano istruzioni su come fare il pane in casa. Tutto è stato ampiamente downgraded rispetto ai giorni della "sbornia finanziaria".

Tuttavia le prospettive di medio termine restano moderatamente positive: la speranza che l'Islanda non affondi definitivamente fra le acque dell'oceano poggia sull'obiettivo primario di entrare a far parte dell'Unione europea nel 2015.

Nell'attuale situazione di convalescenza,  il principale problema di un Paese che vuole uscire dalla status di commissariamento è quello di attirare di nuovo capitali dall'estero. Per l'Islanda la situazione non è facile, visto che il "boom" era principalmente di natura finanziaria e, dopo lo "sboom", non c'è un sottostante tessuto di economia reale tale da interessare gli investitori internazionali.
In altre parole, le piccole aziende sorte negli ultimi mesi sono troppo giovani e troppo piccole per essere oggetto di acquisizioni dall'estero.

Ma non tutto è perduto. Se il canale prettamente finanziario è ancora dolente, se quello dell'economia reale non sta ai livelli dei Paesi industrializzati, emerge un possibile interesse nel settore immobiliare, in particolare nella capitale Reykjavik.
Negli anni del "boom" islandese (all'incirca 2000 - metà 2007) i prezzi immobiliari sono aumentati del 153% a livello nazionale, mentre il balzo nella sola capitale è risultato pari al 275% (Figura 2). Ma la crisi ha eroso il potere d'acquisto dei cittadini, molti dei quali gravati dall' "esplosione" delle rate dei mutui immobiliari già in essere e contratti in moneta estera (con l'obiettivo di pagare tassi inferiori a quelli islandesi che al tempo viaggiavano fra il 10% ed il 15%).

 

Negli ultimi 12-18 mesi un'altra conferma della crisi immobiliare islandese giungeva dalla contrazione delle transazioni di compravendita (Figura 3): dai livelli pre-crisi di circa 10.000 contratti annui si è scesi in poco tempo a 4.000 (2008), mentre la stima del 2009 punta a poco più di 2.000 contratti.

Anche la tempistica di conclusione della compravendita si è sensibilmente allungata, passando dai 55 giorni del 2007 ai 139 giorni del 2008, con una stima tendenziale 2009 pari a oltre 200 giorni (Figura 4).

I prezzi immobiliari non potevano uscire indenni da questa burrasca e , infatti, da inizio 2008, si calcola che prezzi siano calati del 40% dai massimi di inizio 2007: in pratica il valore delle case si è quasi dimezzato.

Tuttavia proprio l'effetto combinato fra dimezzamento delle quotazioni immobiliari e svalutazione della Corona islandese rende oggi particolarmente interessanti gli immobili islandesi agli occhi degli investitori internazionali, specie per la capitale Reykjavik, città decisamente sbarazzina, capace di sposare la natura di centro finanziario ed economico del Paese ad una vivace vita culturale e notturna.

In lingua islandese, Reykjavik significa "baia del vapore" e non a caso questa città, pur essendo la capitale più settentrionale del pianeta, è nota come una "città calda".

Un po' tutta l'Islanda gode degli effetti termici collegati alla Corrente del Golfo, che mitiga la temperatura anche in pieno inverno. Tuttavia il sottosuolo della Capitale è particolarmente ricco di sorgenti di acqua calda, già note al tempo dei Vichinghi. Addirittura al centro della città è localizzato un piccolo lago, il Tjornin.

L'acqua calda viene quindi sfruttata per il riscaldamento di case ed uffici.
Grazie alla geotermia, i costi di gestione ordinaria degli immobili non ha confronti con il resto d'Europa.

Le condizioni fiscali e burocratiche sono tradizionalmente snelle e di veloce applicazione. Di recente si è aperto anche agli stranieri l'accesso all'organismo statale che elargisce mutui fino al 90% del valore dell'immobile, con un "tetto" di 188.200 euro, a tassi del 5,50% circa.

Il tutto contribuisce a rendere molto attraenti le attuali quotazioni immobiliari, quanto meno agli occhi degli investitori istituzionali del settore.
In effetti (Figura 5) i range di prezzo dei quartieri di Reykjavik oscillano  a cavallo dei 1.000 euro (o poco più) al metro quadro. Si tratta di quotazioni che, nelle città dell'Europa continentale, sono riferite quasi esclusivamente a quartieri degradati e periferici.

La rinascita dell'Islanda potrebbe imperniarsi sui geiser: l'acqua calda, che ha tradizionalmente favorito la pratica del nuoto (non a caso, uno degli sport più amati dagli islandesi) o la diffusione delle piscine termali nei beauty center, potrebbe davvero rivelarsi il trampolino di rilancio del settore immobiliare e, a cascata, dell'intera vita economico-finanziaria del Paese.

                                                 Carlo Crovella

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